Köpprocessen Portugal

Vid köp av fast egendom i Portugal bör man ta hjälp av en advokat. Undertecknandet av det offentliga köpekontraktet sker hos Notarius Publicus som är myndigheternas representant. Notarien väljs av köparen. Notariens uppgift är att kontrollera att köpet går rätt till. Köpet registreras i Fastighetsregistret. Köpprocessen tar ca 6-8 veckor. Att köpa hus i Portugal är därför en okomplicerad och säker procedur. 

Sammanfattning av köpprocessen.

1. Välj en advokat.
2. Beställ portugisiskt skattenummer
3. Öppna ett bankkonto.
4. Betala en reservationsavgift och skriv under avtalet om att reservera egendomen
5. Advokaten gör en undersökning av egendomen och säljaren
6. Välj en civilingenjör som gör en undersökning av fastigheten.
7. Välj en offentlig Notarie.
8. Underteckna det privata köpekontraktet och betala en deposition.
9. Underteckna det officiella köpekontraktet och betala resterande del av köpesumman.
10. Registrera köpekontraktet vid Fastighetsregistret (Land Registry Office)
11. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare.

Vad kan man köpa?
EU-medborgare kan fritt köpa fastigheter i Portugal utan tillstånd.

Köpprocessen förklarad

1. Välj advokat
Advokaten har flera uppgifter. För det första måste advokaten kontrollera den legala statusen av den bostad som skall köpas. 

Dessutom skall han kontrollera:
- vilka som är ägare till fastigheten
- eventuella inteckningar
- att skatter och avgifter är betalda
- att byggnaden uppfördes enligt byggnadslovet
- eventuella servitut.

2. Skattenummer (Personal Fiscal Number) (Numero Fiscal de Contribuinte)
Alla köpare av fast egendom i Portugal måste ha ett portugisiskt skattenummer vilket utges av det lokala skattekontoret. Detta skattenummer beställs av skatteombudet. Skattenummer är ett ID- nummer som utges av portugisiska skattemyndigheten (Ministerio das Financas).

3. Öppna ett bankkonto
Alla transaktioner sker i Euro. Ett bankkonto i en portugisisk bank behövs för att överföra pengar till Portugal och för att betala egendomen och alla avgifter.

4. Betala en reservationsavgift och skriv under avtalet om att reservera egendomen.
Ge ett bud, och om det accepteras skall fastigheten reserveras och en reservationsavgift på 2000-10 000 Euro betalas. Parterna kan komma överens om både större eller mindre reservationsavgift. Detta avtal binder köpare och säljare, får egendomen ut från marknaden och säkrar den till avtalat pris. Avsikten med detta avtal är att köparens advokat får tid att undersöka egendomen samt tid för köparen att ordna finansiering. Denna tid brukar avtalas till ca 4 veckor, varefter ett privat köpekontrakt skall undertecknas.

Reservationsavgiften betalas med fördel till ett s.k. Escrow konto. Detta är ett arrangemang som görs enligt avtal mellan parter, där en oberoende betrodd tredje part, tar emot och betalar ut pengar och/eller handlingar, när de avtalade villkoren är uppfyllda.

Den oberoende parten kan vara mäklar eller bank. Bäst är givetvis bank.

5. Advokaten undersöker egendomen
Advokatens uppgift är att göra de nödvändiga undersökningarna av egendomen, undersöka de kontrakt som gäller fastigheten, skriva köpekontraktet och svara för köpekontraktet inför Notarien. Advokatens undersökning skall ge svar på att allt är korrekt och att egendomen kan säljas och registreras i köparens namn. Advokaten skall kontrollera följande dokument:

Lagfart (Property Registration Certificate) (Certidao de Teor)
Vid det lokala fastighetsregistret (Conservatoria do Registo Perdial) kan man kontrollera vem som är ägare till fastigheten. Här får man ett registreringsbevis (Registration Certificate) som beskriver fastighetens legala bakgrund och bevis på vem som är ägare. Registreringsbeviset behövs vid undertecknande av det officiella köpekontraktet hos Notarien.

Skattedokument (Property Tax Document) (Caderneta Perdial)
Från säljaren eller det lokala skattekontoret erhålls det officiella skattedokumentet där man kan kontrollera att beskrivningen av fastigheten överensstämmer med beskrivningen i fastighetsregistret (antal rum, husets yta, markytan, etc). Skattedokumentet innehåller också uppgift om nuvarande ägare, skattenummer samt fastighetens unika registreringsnummer. Detta dokument visar också det av myndigheten åsatta värdet på fastigheten, vilket utgör grund för beräkning av avgifter.

Användarlicens (License of Use)
Från kommunkontoret (Town Hall) (Camara Municipal) erhålls en användarlicens (Licenca de Utilizacao). I detta dokument kan man kontrollera om egendomen är godkänd för det ändamål som anges i det ursprungliga byggnadslovet. För en fastighet som skall användas till bostad krävs en boendelicens (Licenza de Habitacao) vilket visar att fastigheten har alla tillstånd som behövs. För en egendom som inte är bostad är det nödvändigt att ha en affärs- eller industrilicens.
Dessa dokument måste presenteras då det privata kontraktet skall undertecknas. 

6. Undersökning av civilingenjör.
Det är att rekommendera att engagera en civilingenjör som inspekterar fastigheten, vilket idealiskt skall göras före undertecknandet av privata köpekontraktet. Dessutom skall han kontrollera att planeringsföreskrifterna har följts och göra en teknisk besiktning av fastigheten. Denna undersökning är inte alltid nödvändig men kan rekommenderas vid köp av äldre fastighet.

7. Notarie
Köparen är skyldig enligt portugisisk lag att anlita en offentlig Notarie (Notarius Publicus) vilket är en oberoende officiell representant som skall kontrollera köpprocessen. Notarien upprättar det officiella köpekontraktet i samarbete med köparens och säljarens advokater samt baserat på villkoren i det privata köpekontraktet.

Båda parter måste underteckna det officiella köpekontraktet i Notariens närvaro. Notarien signerar därefter alla sidor i köpeavtalet och är vittne till att betalning sker. Notarien verifierar och registrerar sedan transaktionen i de offentliga registren. Observera att Notarien är helt oberoende och ger inga juridiska råd. Äganderätten är inte överförd till den nya ägaren förrän det officiella köpekontraktet är undertecknat och registrerat vid Fastighetsregistret.

8. Underteckna det privata köpekontrakt (Promissory Contract) (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Köparens advokat skriver det privata köpekontrakt. Det är normalt att betala en deposition på 10-30% av köpesumman då detta köpekontrakt undertecknas. Parterna kan komma överens om både större eller mindre deposition. Innan kontraktet undertecknas skall Advokaten ha undersökt egendomen.

Avtalet skall innehålla uppgifter om avtalad köpesumma, betalningsplan, eventuella åtgärder, betald deposition, skattenummer, egendomens registreringsnummer och tillträdesdag. Dessutom skall köparen och säljaren komma överens om tidpunkt då det officiella köpekontraktet skall undertecknas. Detta brukar vanligtvis vara inom 30-60 dagar, beroende på säljarens och köparens önskemål.

Om köpet ej genomförs på grund av legala skäl återbetalas depositionen. Om köparen inte fullföljer köpet behåller säjaren depositionen. Häver säljaren köpet måste han betala till köparen dubbla depositionen.

Om undertecknandet av det officiella köpekontraktet inte skall ske inom kort tid rekommenderas att göra en provisorisk registrering av det privata köpeavtalet vid fastighetsregistret.

9. Underteckna det officiella köpekontraktet (Deed) (Escritura de Compra e Venda
Köpekontraktet skall enligt portugisisk lag vara skriftligt. Innan köpeavtalet undertecknas skall hela köpesumman betalas samt alla skatter och avgifter. Om egendomen ej är färdigbyggd (off-plan) betalas enligt villkoren i köpekontraktet. Överföringsavgiften (IMT) och alla avgifter måste vara betalda minst tre dagar innan och bevis på dessa betalningar skall lämnas till Notarien. Vid banklån skall lånet vara registrerat vid Fastighetsregistret (National Land Registry Records) (Conservatoria de Registo Predial). Advokaten har undersökt egendomens lagfart samt kontrollerat om det finns kostnader som ej är betalda. Undertecknande av det officiella köpekontraktet är alltid beroende på att positiva resultat av undersökningarna erhållits.

Undertecknandet av köpekontraktet sker enligt lag hos den offentliga Notarien i närvaro av både säljaren och köparen samt deras advokater. Om någon av parterna inte kan portugisiska måste en person vara närvarande som översätter för att parterna skall få full förståelse för kontraktets innehåll. Då det officiella köpekontraktet undertecknas betalar köparen resterande del av köpesumman.

Notariens främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens eventuella banklån skrivs in i köpehandlingen.

10. Registrera köpekontraktet vid Fastighetsregistret (Conservatoria de Registo Predial)
Köpet är slutfört i och med registrering i Fastighetsregistret av ny ägare. Detta utförs av Advokaten och är en enkel registreringsprocess som sker då det officiella köpekontraktet är undertecknat. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare. Se till att denna registrering sker utan dröjsmål. Själva registreringen tar flera månader men den är giltig från den dag den inlämnas.