Köpprocessen

Vid köp av fast egendom i Grekland måste både köpare och säljare enligt lagen ha en advokat. Undertecknandet av det offentliga köpeavtalet sker hos Notarius Publicus som är myndigheternas representant. Notarien utses av köparen. Notariens uppgift är att kontrollera att köpet går rätt till. Köpet registreras i Fastighetsregistret. Köpprocessen tar ca 6-8 veckor Att köpa hus i Grekland är därför en okomplicerad och säker procedur.  

Sammanfattning av köpprocessen.
  1. Välj en Advokat.
  2. Välj en offentlig Notarie.
  3. Beställ ett grekiskt skattenummer hos det lokala skattekontoret.
  4. Öppna ett bankkonto.
  5. Underteckna det privata köpekontraktet om att reservera egendomen och betala en
      deposition på 10 %
  6. Ansök om tillstånd äga fastighet.
  7. Beställ en kopia på lagfarten hos Inteckningsregistret (Registry of Mortage).
  8. Advokaten gör en undersökning av egendomen och säljaren.
  9. Välj en civilingenjör som gör en undersökning av fastigheten.
10. Betala överlåtelseavgiften och kommunalskatten.
11. Utländsk köpare skall kunna styrka att utländsk valuta importerats för köpet.
12. Underteckna det officiella köpekontraktet och betala resterande 90 % av köpesumman.
13. Säljarens deklaration.
14. Registrera köpekontraktet hos Fastighetsregistret (Land Registry) för att få lagfart.
15. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare.

Vad kan man köpa?
EU-medborgare kan fritt köpa fastigheter i Grekland utan tillstånd.  För icke EU-medborgare finns det ett fåtal restriktioner. Dessa personer måste ansöka om ett speciellt tillstånd att köpa egendom nära militära anläggningar, nationella gränser speciellt till Turkiet och på några öar. Tillstånd erhålls av den lokala kommunen.

Köpprocessen förklarad

1. Advokat (Dikgoros)
Advokaten har flera uppgifter. För det första måste advokaten kontrollera den legala statusen av den bostad som skall köpas.
Advokaten skall kontrollera:
- vilka som är ägare till fastigheten.
- eventuella inteckningar
- att skatter och avgifter är betalda.
- att byggnaden uppfördes enligt byggnadslovet.

- eventuella servitut.

Vid köp av tomt måste advokaten kontrollera om det finns byggnadstillstånd eller om ett sådant kan erhållas.

Tidigare var det nödvändigt enligt grekisk lag att både köpare och säljare skulle ha en advokat. Denna tvingande lagregel är borttagen. Köpare och säljare kan själv välja om behov finns.

2. Notarie (Symvoleographos)
Köparen är skyldig enligt grekisk lag att anlita en offentlig notarie (Notarius Publicus) vilket är en oberoende officiell representant som skall kontrollera hela köpprocessen. Notarien upprättar köpeavtalet i samarbete med köparens och säljarens advokater.

Båda parter måste underteckna köpekontraktet i notariens närvaro. Notarien signerar därefter alla sidorna i köpeavtalet. Notarien verifierar och registrerar sedan transaktionen i de offentliga registren. Äganderätten är inte överförd till den nya ägaren förrän det officiella köpekontraktet är undertecknat och registrerat i Fastighetsregistret.

3. Skattenummer (AFM)
Alla köpare av fast egendom i Grekland måste ha ett grekiskt skattenummer AFM (uttalas a-fi-mi) vilket utges av det lokala skattekontoret. Detta är en enkel process och fås direkt och är utan kostnad.

4. Öppna ett bankkonto
Alla transaktioner sker i euro. Ett bankkonto i en grekisk bank behövs för att överföra pengar till Grekland och för att betala egendomen och alla avgifter.

Banken skriver ut ”the pink slip”. Detta är ett dokument som visar att pengar överförts till Gerkland från annat land. Detta ger sedan köparen rätt att föra ut samma belopp vid en framtida försäljning utan att betala skatt i Grekland. Om inte köparen kan styrka att pengarna överförts från utlandet så anser den grekiska skattemyndigheten att detta är ej deklarerade inkomster och beskattar dessa.

5. Underteckna det privata Köpeavtalet om att reservera egendomen
Ge ett bud, och om det accepteras skall det skrivas ett privat köpekontrakt.
Köparens advokat skriver det privata köpekontrakt om att reservera egendomen. Det är normalt att betala en deposition på 10 % av köpesumman då detta köpekontrakt undertecknas. Parterna kan komma överens om både större eller mindre deposition. Denna deposition skall betalas till köparens Advokat eller till den offentliga Notarien. Om köpet ej genomförs på grund av legala skäl återbetalas depositionen. Om säljaren ej genomför köpet måste han återbetala dubbla depositionen. I övrigt är den ej återbetalningsbar.

Det privata köpekontraktet binder köpare och säljare till avtalet, får egendomen ut från marknaden och säkrar den till det avtalade priset. Detta avtal skall innehålla uppgifter om avtalad köpesumma, betalningsplan, eventuella åtgärder, betald deposition och tillträdesdag.

6. Ansök om tillstånd äga fastighet.
Alla EU-medborgare kan äga fastighet i de flesta delarna av Grekland. Om fastigheten ligger i områden nära landets gränser behövs ett uppehållstillstånd (the Blue Card). Detta tar ca två veckor att få från den lokala polismyndigheten.

7. Beställ en kopia på lagfarten hos Egendomsregistret (Registry of Mortage).
Från säljaren erhåller kopior på lagfarten. Detta kan även fås från Egendomsregistret.  

8. Advokaten undersöker egendomen
Advokatens uppgift är att göra de nödvändiga undersökningarna av egendomen, undersöka de kontrakt som gäller fastigheten, skriva köpekontraktet och svara för köpekontraktet inför Notarien. Advokatens undersökning skall ge svar på att allt är korrekt och att egendomen kan säljas och registreras i köparens namn.  

9. Undersökning av civilingenjör.
Det är att rekommendera att engagera en civilingenjör (politikos michanikos) som inspekterar fastigheten vilket idealiskt skall göras före undertecknandet av privata köpekontraktet. Dessutom skall han kontrollera att planeringsföreskrifterna har följts och göra en teknisk besiktning av fastigheten.

10. Betala överlåtelseavgift och kommunalskatt
Innan det officiella köpekontraktet undertecknas skall alla skatter och avgifter vara betalda. Detta gäller överlåtelseavgiften, kommunalskatten, registreringsavgifter, arvoden till advokaten och notarien.

11. Underteckna det officiella köpekontraktet
Köpekontraktet skall enligt grekisk lag vara skriftligt. Innan köpeavtalet undertecknas skall hela köpesumman och alla skatter och avgifter betalas. Advokaten har undersökt egendomens lagfart samt kontrollerat om det finns kostnader som ej är betalda. Undertecknande av det officiella köpekontraktet är alltid beroende på att positiva resultat av undersökningarna erhållits.

Undertecknandet av köpekontraktet sker enligt lag hos den offentliga Notarien i närvaro av både säljaren och köparen och bägges advokater. Kontraktet som skrivs på grekiska läses högt av Notarien med alla närvarande innan kontrakten undertecknas.

Vid bostadsköp i Grekland skrivs ofta två köpekontrakt. I det privata köpekontraktet skrivs det verkliga försäljningspriset för fastigheten. I det officiella köpekontraktet kan köparen välja om han vill ha försäljningspriset eller det objektiva värdet. Det objektiva värdet är ett värde som beräknas av Notarien och ligger till grund för beräkning av skatter och avgifter. Det objektiva värdet är lägre än försäljningspriset vilket medför lägre kostnader.

Då det officiella köpekontraktet undertecknas betalar köparen resterande (90 %) delen av köpesumman. Om egendomen ej är färdigbyggd betalas enligt villkoren i köpekontraktet. Dessutom skall betalning ske av överföringsavgiften samt övriga avgifter. Därefter registrerar Notarien kontraktet hos fastighetsregistret.

12. Säljarens deklaration
Säljaren måste göra en deklaration, en B’Tax, som visar att han har betalt alla skatter till skattemyndigheten (Hellenic Fiscus). När detta gjorts skall kopior av köpekontraktet och säljarens deklaration överlämnas till Fastighetsregistret (Registry of Mortages) för att egendomen skall registreras i köparens namn.

13. Utländsk köpare skall kunna styrka att utländsk valuta importerats för köpet.
Utländska, ej permanent bosatta, personer måste betala köpesumman med pengar överförda från annat land. Vid överföring av pengar utfärdar banken ett intyg (pink slip). Detta intyg kommer sedan att användas vid självdeklarationen. Om intyg ej finns anser skattemyndigheten att pengarna kommer från inkomster i landet och beskattar detta.

Alla betalningar skall utföras via de officiella kanalerna (Banker) och pengar som tas in i kontanter skall deklareras i Tullen vid flygplatsen eller hamnen.
 
14. Registrera köpekontraktet hos Fastighetsregistret (Land Registry).
Köpet är slutfört i och med registrering i Fastighetsregistret av ny ägare. Detta utförs av Notarien och är en enkel registreringsprocess som sker då det officiella köpekontraktet är undertecknat. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare. Registrera även kontraktet i Inteckningsregistret (Registry of Mortages).

EOT-tillstånd (Uthyrning)
För att kunna hyra ut ditt hus måste du skaffa ett tillstånd av turistmyndigheterna (EOT). Tillståndet kan vara svårt att få och det beror på vissa minimikrav som turistmyndigheterna har. Därför är det viktig, om du vill hyra ut din bostad, att redan från början veta vilka förutsättningar som krävs. Du kan hyra ut din bostad utan EOT tillstånd om du ska hyra ut till samma person i mer än tre månader eller om det är nära släktingar som bor i huset.