KÖPPROCESSEN

Vid köp av fast egendom i Spanien bör man ta hjälp av en advokat. Undertecknandet av det offentliga köpeavtalet sker hos Notarius Publicus som är myndigheternas representant. Notarien utses av köparen. Notariens uppgift är att kontrollera att köpet går rätt till. Köpet registreras i Fastighetsregistret. Köpprocessen tar ca 6-8 veckor Att köpa hus i Spanien är därför en okomplicerad och säker procedur. 

Sammanfattning av köpprocessen.
1. Välj en Advokat.
2. Beställ ett spanskt skattenummer (NIE) hos den lokala polisstationen.
3. Öppna ett bankkonto.
4. Betala en reservationsavgift och skriv under avtalet om att reservera egendomen.
5. Beställ en kopia av lagfarten.
6. Advokaten gör en undersökning av egendomen och säljaren.
7. Underteckna det privata köpekontraktet och betala en deposition på 10%
8. Välj en civilingenjör som gör en undersökning av fastigheten.
9. Välj en offentlig Notarie.
10. Underteckna det officiella köpekontraktet och betala resterande 90% av köpesumman.
11. Ej resident säljare.
12. Registrera köpekontraktet hos Fastighetsregistret (Land Registry) för att få lagfart.
13. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare.

Vad kan man köpa?
EU-medborgare kan fritt köpa fastigheter i Spanien utan tillstånd. 

Köpprocessen förklarad

1. Advokat
Advokaten har flera uppgifter. För det första måste advokaten kontrollera den legala statusen av den bostad som skall köpas. 

Dessutom skall han kontrollera:
- vilka som är ägare till fastigheten.
- eventuella inteckningar.
- att skatter och avgifter är betalda.
- att byggnaden uppfördes enligt byggnadslovet.
- eventuella servitut.

2. Notarie
Köparen är skyldig enligt spansk lag att anlita en offentlig notarie (Notarius Publicus) vilket är en oberoende officiell representant som skall kontrollera hela köpprocessen. Notarien upprättar köpeavtalet i samarbete med köparens och säljarens advokater.

Båda parter måste underteckna köpekontraktet i notariens närvaro. Notarien signerar därefter alla sidorna i köpeavtalet. Notarien verifierar och registrerar sedan transaktionen i de offentliga registren. Äganderätten är inte överförd till den nya ägaren förrän det officiella köpekontraktet är undertecknat och registrerat i Fastighetsregistret.

3. Skattenummer (NIE – Numero de Identificacion de Extranjeros)
Alla köpare av fast egendom i Spanien måste ha ett spanskt NIE- nummer vilket utges av Migrationsavdelningen på det lokala poliskontoret. Ett NIE- nummer ansöker man om hos Spanska Ambassaden eller konsulatet i Sverige alternativt på en spansk polisstation. Observera att NIE- numret bara är giltigt tre månader i sänder.

4. Öppna ett bankkonto
Alla transaktioner sker i Euro. Ett bankkonto i en spansk bank behövs för att överföra pengar till Spanien och för att betala egendomen och alla avgifter.

5. Underteckna avtalet om att reservera egendomen och betala en reservationsavgift.
Ge ett bud, och om det accepteras skall fastigheten reserveras och en reservationsavgift på ca 1 %. Denna deposition skall betalas till mäklaren. Detta avtal binder köpare och säljare, får egendomen ut från marknaden och säkrar den till det avtalade priset. Avtalet skall också ge köparens advokat tid att undersöka egendomen.

Säljaren skall styrka att han är ägare till fastigheten. Detta framgår av "Escritura Publica" (utdrag ur fastighetsregistret) som säljaren måste kunna förevisa.

6. Beställ en kopia på lagfarten hos Egendomsregistret (Registry of Mortage).
Från säljaren erhålls kopior på lagfarten. Detta kan även fås från Egendomsregistret. 

7. Advokaten undersöker egendomen
Advokatens uppgift är att göra de nödvändiga undersökningarna av egendomen, undersöka de kontrakt som gäller fastigheten, skriva köpekontraktet och svara för köpekontraktet inför Notarien. Advokatens undersökning skall ge svar på att allt är korrekt och att egendomen kan säljas och registreras i köparens namn. 

8. Undersökning av civilingenjör.
Som köpare är du ansvarig för att noggrant undersöka bostaden innan du skriver på köpekontraktet. Det viktiga är att bostäder generellt säljs i befintligt skick och att det ofta, med några undantag, är mycket svårt att reklamera något efter påskrivet kontrakt.

Det är att rekommendera att engagera en civilingenjör som undersöker fastigheten vilket idealiskt skall göras före undertecknandet av preliminära köpekontraktet. Dessutom skall han kontrollera att planeringsföreskrifterna har följts och göra en teknisk besiktning av fastigheten.

9. Underteckna det preliminära köpekontrakt (Contrado privado de compraventa) om att reservera egendomen
Köparens advokat skriver det privata köpekontrakt. Det är normalt att betala en deposition på 10 % av köpesumman då detta köpekontrakt undertecknas. Parterna kan komma överens om både större eller mindre deposition. Innan kontraktet undertecknas skall Advokaten ha undersökt egendomen

Denna deposition skall betalas till köparens Advokat eller till den offentliga Notarien. Om köpet ej genomförs på grund av legala skäl återbetalas depositionen. Om köparen inte fullföljer köpet behåller säjaren depositionen. Häver säljaren köpet måste han betala till köparen dubbla depositionen.

Avtalet skall innehålla uppgifter om avtalad köpesumma, betalningsplan, eventuella åtgärder, betald deposition och tillträdesdag.

10. Underteckna det privata köpekontraktet (Escritura de compraventa).
Köpekontraktet skall enligt spansk lag vara skriftligt. Innan köpeavtalet undertecknas skall hela köpesumman betalas. Advokaten har undersökt egendomens lagfart samt kontrollerat om det finns kostnader som ej är betalda. Undertecknande av det officiella köpekontraktet är alltid beroende på att positiva resultat av undersökningarna erhållits.

Undertecknandet av köpekontraktet sker enligt lag hos den offentliga Notarien i närvaro av både säljaren och köparen. Då det officiella köpekontraktet undertecknas betalar köparen resterande (90%) delen av köpesumman. Om egendomen ej är färdigbyggd (off-plan) betalas enligt villkoren i köpekontraktet.

Notarien främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens ev. banklån skrivs in i köpehandlingen.

11. Ej resident säljare
Om säljaren ej är resident måste köparen inom 30 dagar efter notariebesöket betala 3 % av köpeskillingen direkt till skattemyndigheten som säkerhet att säljaren kommer att betala reavinstskatten. Säljaren får således av köparen enbart 97 % av köpeskillingen.

12. Registrera köpekontraktet hos Fastighetsregistret (Land Registry).
Köpet är slutfört i och med registrering i Fastighetsregistret av ny ägare. Detta utförs av Notarien och är en enkel registreringsprocess som sker då det officiella köpekontraktet är undertecknat. Köparen är nu juridisk ägare till egendomen och denna kan både intecknas och säljas till ny köpare.